ジオ四谷三栄町・ジオ四谷荒木町

CONCEPT

エキスパートインタビュー 都心マンションの資産価値とは

中山 登志朗(なかやま としあき)中山 登志朗(なかやま としあき)

株式会社LIFULL LIFULL HOME'S総合研究所チーフアナリスト
出版社を経て、1998年より不動産調査会社にて不動産マーケット分析、知見提供業務を担当。不動産市況レポートの編集長を務める傍ら、省庁、自治体の審議委員会などを歴任。不動産市況分析の専門家としてテレビ、新聞、雑誌、ウェブサイト等へのメディアへの寄稿、出演多数。2014年より現職。

  • 都心マンションが選ばれる理由とは?
  • マンションの資産性を見極めるポイントは?

都心マンションこそ「立地」「スペック」「ロケーション」で選びたい都心マンションこそ「立地」「スペック」「ロケーション」で選びたい

資産価値という観点を重視してマンションを選ぶ場合は、「立地」「スペック」「ロケーション」に注目!資産価値という観点を重視してマンションを選ぶ場合は、「立地」「スペック」「ロケーション」に注目!

1.立地

立地にはもう一つ、特定エリアでの「狭域立地」=駅からのアクセスの良さや周辺生活施設の充実度、街の安全性や暮らしやすさなど『生活利便性』を含んだ環境条件もあります。都心でなおかつ駅にも近いということは、駅周辺に整っている商業施設や公共機関などを便利に利用できるということですから、駅近物件であることでさらに資産性が高く保たれやすくなります。また、駅前の都市計画が整備されていて将来の街の発展形態がイメージできること、車道と歩道が分離された安全な設計になっていること、子どもやお年寄りにも暮らしやすいバリアフリー動線になっていることなど、どのような街づくりがおこなわれているか&今後行われるのかにも注目しましょう。

2.スペック

「スペック」は一言で言えば"物件の特徴"が数値化されたものです。具体的には、マンションの規模や総戸数、マンションに付属する共用施設の充実度、眺望の良さ、部屋の広さや天井高、設備・仕様のグレードなどが主なチェックポイントになります。都心立地のマンションでは自家用車を持たない生活をするケースも増えていますから、駐車場の設置状況は近年あまり重視されていませんが、駐車場使用料はマンションの管理組合の大切な収入でもあることを認識しておきたいものです。

3.ロケーション

「ロケーション」とは、近隣に公園や緑があるか、行政サービスが受けられる施設があるか、日当たりが良いかなどの"物件の周辺環境"のことです。「狭域立地」よりもさらに細密な環境チェック項目、「スペック」とは違ってなかなか数値化しにくい項目が「ロケーション」であると考えるとわかりやすいでしょう。
「ロケーション」についてはネガティブな要素もポジティブな要素も思いつく限り確認しておくことが大切です。大きな医療機関や託児施設の有無、庶民的な雰囲気なのかややハイソな街なのかなど、居住するために優先したい条件や好みも含めて細大漏らさずチェックするよう心がけましょう。

LIFULL HOME'S REPORT

「ジオ四谷荒木町」・「ジオ四谷三栄町」の場合

歴史と未来が同居する街・・・松平摂津守の上屋敷があった津の守坂歴史と未来が同居する街・・・松平摂津守の上屋敷があった津の守坂

新宿通りの津の守坂入口から靖国通りの合羽坂下交差点までを結ぶ『津の守坂通り』。江戸時代、この通りの西側には、尾張徳川家の分家である美濃高須藩主・松平摂津守が上屋敷を構えていたため、「つのかみざか」と呼ばれるようになったと言われています。当時の松平家上屋敷には"お江戸の箱根"と呼ばれたほどの滝の流れる見事な庭園があり、花見の季節には滝見の茶屋が並んでたいそうな賑わいを見せていたのだとか。

武家屋敷街としての華やかな歴史を持つ『津の守坂』の頂に位置しているのが【ジオ四谷荒木町】【ジオ四谷三栄町】。現在の津の守坂通り一帯にはビルやマンション等が建ち並び、都会的な表情を見せていますが、一歩路地の奥へと進むと木造の家屋や歴史を感じる建物が軒を連ね、タイムスリップしたかのような懐かしさを覚えます。街の伝統や文化を感じながら、これからさらなる発展を遂げていく・・・それがこのエリアの魅力なのです。

スタイリッシュな暮らしにぴったりな利便施設が身近にスタイリッシュな暮らしにぴったりな利便施設が身近に

お買い物は『アトレ四谷』1Fの『成城石井』へ。こだわりの食材や豊富な種類のワインなどが並び、普段使いだけでなくホームパーティの準備にも、あらゆる場面で重宝します。また、「四谷三丁目」駅目の前にある『丸正食品総本店』(現地より約500m/徒歩7分)も深夜26:00まで(日祝は24:00まで)営業しているので、仕事帰りに気軽に立ち寄ることができます。たまの休日には、お散歩をかねて新宿三丁目へショッピング。トレンドのプチプラファッションをチェックしたいなら『新宿マルイ本館』(現地より約1,920m)へ。また、ハイクラスブランドのアイテム探しをするなら『伊勢丹新宿店』(現地より約1,900m)へ。食やファッションの最先端が集結する新宿エリアも【ジオ四谷荒木町】【ジオ四谷三栄町】のホームグラウンドです。

由緒ある庭園や大きな公園に囲まれた緑豊かなロケーション由緒ある庭園や大きな公園に囲まれた緑豊かなロケーション

山手線の内側に位置する東京都心エリアの中でも、【ジオ四谷荒木町】【ジオ四谷三栄町】のある四谷界隈は自然環境の豊かさが際立っているのが特徴です。旧江戸城の外濠沿いに広がる『外濠公園』(現地より徒歩9分/約660m)や、桜の名所としても知られる『新宿御苑』(現地より約1,080m)、『明治神宮外苑』(現地より約1,320m)などの、大きな緑に囲まれたエリアです。利便性高い都市機能を満喫しながらも、美しい自然の風景を享受できる恵まれた環境は、毎日を慌しく過ごしている都心生活者にやすらぎと潤いを与えてくれることでしょう。

週末はぶらり路地裏グルメ散策、オトナの隠れ家を探す楽しみも週末はぶらり路地裏グルメ散策、オトナの隠れ家を探す楽しみも

【ジオ四谷荒木町】【ジオ四谷三栄町】が面している津の守通りから一歩路地の奥へと進むと、人が並んで通りぬけるのがやっとといった道幅の細い路地が縦横に交錯しています。四谷荒木町のグルメストリートは『杉大門通り』と『車力門通り』。この通り一帯に沿って連なる荒木町商店会には、和・洋・中・亜などの様々なジャンルの飲食店が点在し、路地を歩いているとどこからともなく美味しそうな香りが・・・この路地の裏にどんなお店があるのか、この扉の奥にどんな空間が広がっているのか、老舗から新店舗まで思わず好奇心を掻き立てられるような"オトナの隠れ家"が集まっているのです。飲食店が集積するエリアに暮らすということは、活力の源となる毎日の食生活がしっかり充実するということ。普段着で気軽に通えるお気に入りの店が増えていく楽しみも広がりそうです。

「資産性」を考えることは「将来の自分に責任を持つ」こと「資産性」を考えることは「将来の自分に責任を持つ」こと

都心立地の優位性と資産性を確認することの重要性についてご説明しましたが、実は住まい選びの大前提として最も大切なのは"そこが自分と家族の好みや志向にあった街であるかどうか"=生活のサスティナビリティです。マンションは建て替えることが大変困難ですから、転職して勤務地が変わったり、出産で家族が増えるなどでライフステージが変化した場合は、まず住み替えることを検討する必要が出てきます。その場合は売却するか、賃貸に出すかということになりますが、大きな売却差損が発生すれば、その後の人生設計に大きな狂いが生じることになりかねません。現在購入を検討している物件の資産価値を考慮すること、それは将来の自分と自分の家族の生活に責任を持つということなのです。

※徒歩分数は「ジオ四谷荒木町」からの距離を80m/分、車分数は40km/時で算出したものです。
※掲載の写真は2015年11月、2016年5月に撮影したものです。

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