ジオ四谷三栄町・ジオ四谷荒木町|東京都新宿区の新築分譲マンション

ジオ四谷三栄町・ジオ四谷荒木町

EXPERT INTERVIEW

エキスパートインタビュー 都心マンションの資産価値とは

中山 登志朗(なかやま としあき)中山 登志朗(なかやま としあき)

株式会社LIFULL LIFULL HOME'S総合研究所チーフアナリスト
出版社を経て、1998年より不動産調査会社にて不動産マーケット分析、知見提供業務を担当。不動産市況レポートの編集長を務める傍ら、省庁、自治体の審議委員会などを歴任。不動産市況分析の専門家としてテレビ、新聞、雑誌、ウェブサイト等へのメディアへの寄稿、出演多数。2014年より現職。

  • 都心マンションが選ばれる理由とは?
  • マンションの資産性を見極めるポイントは?

都心マンションの'魅力の本質'とは都心マンションの"魅力の本質"とは

都心に住むメリット、それはまさしく交通利便性と生活利便性が高度なバランスで保たれることで得られるものです。例えば仕事や会食などで夜遅くなっても交通機関は夜遅くまで動いていますし、タクシーを使っても短時間(低料金)で帰宅することができます。また都心は単なる事業集積地ではなく、様々な利便施設、生活余暇施設も揃っていますから"わざわざ出掛ける"のではなく"普段使い"の感覚で、まさに職・住・遊を一体のものとして活用できるメリットがあるのです。情報発信力の高い都心に住むこと自体が、生活を楽しみ、時間を効率的に使う上で極めて大きなアドバンテージです。

都心立地のマンションは資産性も高いケースが多い都心立地のマンションは資産性も高いケースが多い

このように、全てにおいて便利で快適であれば、誰でも都心に住みたいと考えるのは当然のことです。つまり、利便性を背景とする居住エリアとしての"都心人気"は高く保たれるため、仮にライフステージが変化してマンションを売却することになっても買い手が早く見つかる可能性は高いですし、結果的に大きな売却差損も発生しにくいのです。

また売却しないで賃貸に出しても、都心物件ならではの良好な賃料水準によって高い収益を得る可能性を追求することができます。さらに、老後の生活資金についても都心立地のマンションにはリバースモーゲージが活用可能なものが多数ありますから、売らずに活用するという選択肢も検討することができます。

経済環境の変化にも強い都心マンション経済環境の変化にも強い都心マンション

都心はどこに行くにしても、また出張や旅行で飛行機や新幹線などを利用するにしても空港やターミナル駅に短時間でアクセス可能です。また東京の化粧直しや再開発も行われていることから、経済的な要素を含む環境条件にも優れており、しかもその環境条件は今後もコンスタントに整備され向上していくことが期待されています。

さらに、将来的な経済環境の変化についても、経済循環が縮小(デフレ)局面に入ると利便性や環境条件に劣るエリアから不動産市況が悪化することが実証されていますから、立地条件が資産性を維持する要素として重視すべきことがわかります。つまり、都心立地のマンションは、基本性能の高さに加えて経済的ポテンシャルも高いマンションと言うことができます。

資産価値の高いマンションを見つけるには資産価値の高いマンションを見つけるには

都心立地のマンションの優位性については十分ご理解いただけたかと思いますが、では、実際に資産価値の高いマンションはどのように見つけたら良いのでしょうか。実は資産価値の高さは、マンションの賃料水準と高い相関性があります。物件の資産価値を調べるのに賃料を目安にするというのは意外に思われるかもしれませんが、不動産鑑定の世界では、不動産の価値がどれだけの収益を生み出せるかによって評価する手法(収益還元法)もありますから、賃料の変化を調べて価値判断の参考にする"プロの眼"を養うことが、将来の資産価値を見極めることにつながります。賃料相場が高いこと=生活利便性や交通条件が優れていて住宅地としての総合力が高いこと、と理解しておきましょう。
また、マンション自体が再開発によって新築分譲されたり、近隣で大規模な再開発が実施されたりするケースでは、再開発エリアだけでなく周辺の利便性や快適性が向上し、資産性にもプラスに作用しますから、現在もしくは近い将来に再開発計画があるか否かについても調べておくと良いでしょう。

あくまでもマンションは「住まい」ですから、ライフステージに合わせて住みやすさを追求するべきものですが、多額の費用を支払って購入する「資産」でもあることを忘れずに、"住まいとして気に入った物件の資産性もチェックする"という意識を持っていただきたいと思います。

賃料データにみる、都心物件のポテンシャルとは賃料データにみる、都心物件のポテンシャルとは

「四ツ谷」駅の通るJR総武線、「四谷三丁目」駅の通る東京メトロ丸の内線、それぞれの沿線の主要において、山手線の内側と外側では賃料水準に開きが見られます。特に、「四ツ谷」駅、「四谷三丁目」駅は高い数値を示しており、人気エリアといわれている「中野」駅や「高円寺」駅と比較しても高水準です。

「四ツ谷」駅・「四ツ谷三丁目」駅と周辺主要駅(JR総武線・東京メトロ丸の内線)の賃料相場(70m3換算賃料 月額/円)

LIFULL HOME'S REPORT

「ジオ四谷荒木町」・「ジオ四谷三栄町」の場合の場合

JR「四ツ谷」駅9分、東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目」駅5分・6分の都心立地JR「四ツ谷」駅9分、
東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目」駅5分・6分の都心立地

【ジオ四谷荒木町】【ジオ四谷三栄町】は、山手線の内側に位置する生活利便を兼ね備えた都心マンション。JR中央・総武線、東京メトロ丸ノ内線・南北線が乗り入れる「四ツ谷」駅まで徒歩9分、東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目」駅まで徒歩5分・6分、また都営新宿線「曙橋」駅まで徒歩6分と、3駅5路線が利用可能な交通利便性が魅力となっています。

丸ノ内線を利用すれば「新宿」駅へ4分、「銀座」駅へ11分、「大手町」駅へ15分、中央線を利用すれば「東京」駅へ9分と、都心の主要エリアへ乗り換えなしのダイレクトアクセスが可能。ビジネスシーンでもプライベートでもフットワークが軽くなりそうなこの都心立地は、将来の資産性を維持する上でも強力なポテンシャルを示していると言えそうです。

新宿エリアのもうひとつの拠点に・・・『四谷駅前地区市街地再開発事業』が進行中新宿エリアのもうひとつの拠点に・・・
『四谷駅前地区市街地再開発事業』が進行中

現在、JR「四ツ谷」駅の北西エリアでは『四谷駅前地区市街地再開発事業』が進行中。旧四谷第三小学校や公務員宿舎の廃止に伴って、その跡地である約2.4haの大規模公有地が活用されることになり、平成31年度の工事竣工を目標に四谷エリアが生まれ変わろうとしています。

JR「四ツ谷」駅前のランドマークとなるタワービルは地上31階建て。計画地内には外濠公園周辺の豊かな緑とつながる緑化スペースが設けられるほか、万一の災害時に防災広場としてしての役割を担う『地域の杜』やスポーツ施設、国際交流施設などの新設が予定されています。

また、再開発エリアに面した三栄通り一帯では、道路の無電柱化整備がすでに完了しており安全・快適に歩行できる美しい街づくりがおこなわれている点にも注目したいところ。従来"働く街"というイメージが強かった四谷エリアですが、これからは文化・商業と暮らしが集積する街へ・・・再開発事業の完了と今後の街の発展が楽しみです。

※徒歩分数は「ジオ四谷荒木町」からの距離を80m/分、車分数は40km/時で算出したものです。
※掲載の写真は2015年11月、2016年5月に撮影したものです。

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